Pentingnya Proses Pengecekan Bidang Tanah Secara Menyeluruh Sebelum Jual-Beli

Bidang tanah merupakan objek yang sangat sulit untuk dipisahkan dari kehidupan manusia. Manusia sebagai subjek hukum dapat mempergunakan Bidang Tanah untuk berbagai macam keperluan seperti kegiatan berusaha. Membangun pabrik, pertanian, peternakan dan juga sebagai tempat tinggal serta keperluan-keperluan lainnya. Maka dari itu, tidaklah mengherankan bahwa bidang tanah terutama yang berlokasi strategis sering menjadi objek yang diperebutkan oleh pihak-pihak yang merasa berkepentingan.

Dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia, bidang tanah didefinisikan sebagai bagian permukaan bumi yang merupakan suatu bidang yang terbatas.[1] Terhadap Bidang Tanah tersebut, subjek hukum yang berhak dapat mengajukan permohonan hak diatas Bidang Tanah tersebut.[2] Hak-hak atas tanah tersebut antara lain adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut-hasil hutan, dan hak-hak lainnya.[3] Hak-hak tersebut memberikan wewenang kepada pemegang hak untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan.

Sebagai bukti kepemilikan atas hak-hak tersebut diatas, maka oleh Badan Pertanahan Negara, diterbitkanlah suatu Sertifikat. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.[4]

Sertifikat ini merupakan tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.[5] Meskipun dikatakan bahwa Sertifikat merupakan bukti yang kuat, PP Pendaftaran Tanah memberikan peluang bagi pihak-pihak lain yang juga merasa mempunyai hak atas Bidang Tanah tersebut untuk mengajukan gugatan dalam kurun waktu 5 tahun sejak diterbitkannya Sertifikat tersebut.[6]

Akan tetapi dalam praktek yang terjadi, meskipun telah melewati kurun waktu 5 tahun, sertifikat atas bidang tanah tersebut tetap dapat digugat oleh pihak-pihak yang merasa mempunyai hak atas bidang tanah tersebut. Hal ini sebagaimana terbukti dalam perkara perdata dengan nomor register perkara 04/Pdt.G/2007/PN.Slmn. Dalam perkara tersebut, pihak yang merasa mempunyai hak atas suatu tanah, mengajukan gugatan terhadap Sertifikat yang telah terbit 19 tahun yang lalu (dihitung dari tahun gugatan diajukan). Hal ini membuat kedudukan Pasal 32 ayat (2) PP Pendaftaran Tanah menjadi dipertanyakan kekuatan hukumnya.

Selain permasalah tersebut diatas, terdapat potensi masalah lainnya yang mungkin timbul dari permasalah Bidang Tanah yaitu terkait Rencana Tata Ruang atas Bidang Tanah tersebut. Suatu Bidang Tanah, apabila hendak dipergunakan baik untuk tempat usaha, tempat bisnis dan/atau tempat tinggal, harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang yang telah ditetapkan.[7] Dalam hal terdapat ketidaksesuaian dengan Rencana Tata Ruang, maka terdapat prosedur-prosedur yang harus dilalui.

Pembiaran terhadap ketidaksesuaian Rencana Tata Ruang, dapat berujung pada sanksi administratif. Sanksi Administratif tersebut berupa peringatan tertulis, denda administratif, pengehentian sementara kegiatan, penghentian sementara pelayanan umum, penutupan lokasi, pencabutan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, pembatalan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, pembongkaran bangunan dan/atau pemulihan fungsi ruang.[8]

Guna menghindari terjadinya hal tersebut, maka diperlukan proses pengecekan terhadap Bidang Tanah secara menyeluruh baik dari segi penelusuran terhadap riwayat tanah ataupun terhadap kesesuaian Bidang Tanah tersebut terhadap Rencana Tata Ruang. Pengecekan terhadap bidang tanah dari segi penelusuran terhadap riwayat tanah umumnya dilakukan dengan cara penerbitan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (“SKPT”). SKPT diterbitkan untuk mendapatkan informasi mengenai data fisik dan atau data yuridis bidang tanah, SKPT diajukan dengan menyampaikan permohonan tertulis dengan menyebutkan keperluannya.[9]

Selain daripada pengecekan dengan meminta penerbitan SKPT, dalam transaksi-transaksi tanah yang bernilai besar, tidak jarang calon pembeli akan menunjuk konsultan hukum untuk melakukan legal due diligence atau yang dikenal juga dengan nama uji tuntas dari segi hukum. Secara definisi, uji tuntas dari segi hukum terkait dengan transaksi jual beli tanah tidak diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Namun dalam bidang lain, definisi uji tuntas dari segi hukum dalam transaksi pasar modal didefinisikan sebagai kegiatan pemeriksaan secara seksama dari segi hukum yang dilakukan oleh Konsultan Hukum terhadap suatu Perusahaan atau obyek transaksi sesuai dengan tujuan transaksi, untuk memperoleh informasi atau fakta material yang dapat menggambarkan kondisi suatu Perusahaan atau obyek transaksi.[10]

Dengan dilakukannya uji tuntas dari segi hukum akan objek tanah yang akan ditransaksikan, maka calon pembeli telah Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan. Dengan demikian calon pembeli dapat diklasifikasikan sebagai pembeli beriktikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata sebagaimana dimaksud dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 tahun 2016 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.

[1] Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah menjadi Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah. (“PP Pendaftaran Tanah“)

[2] Pasal 4, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

[3] Pasal 16, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

[4] Pasal 1 angka 20 PP Pendaftaran Tanah.

[5] Pasal 32 ayat (1), Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah

[6][6] Pasal 32 ayat (2), Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah

[7] Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang

[8] Pasal 195 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang

[9] Pasal 189 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

[10] Keputusan Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal No. Kep.02/HKHPM/VIII/2018 tentang Ketentuan Umum Standar Profesi Konsultan Hukum Pasar Modal.

Rangga Saputra Ponimin

Ghazi Luthfi