land and property

Pada 21 Maret 2023 lalu, Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (“Perppu Ciptaker”) disahkan menjadi Undang-Undang setelah disetujui oleh DPR. Pada mulanya Perppu Ciptaker ini hadir sebagai upaya untuk memperbaiki dan mencabut UU Ciptaker yang ditetapkan inkonstitusional oleh putusan Mahkamah Konstitusi pada 30 Desember 2022.

Di dalam Perppu Ciptaker yang sudah disahkan menjadi UU Ciptaker tersebut, tepatnya pada ketentuan Pasal 125, memuat aturan terkait Bank Tanah. Istilah Bank Tanah mungkin belum banyak diketahui oleh masyarakat luas dan justru malah dipersamakan dengan Bank Konvensional, meskipun memiliki kegiatan yang sama seperti menghimpun dan mengelola namun dalam hal ini terdapat perbedaan yang dapat dilihat pada objeknya. Bank Tanah memiliki objek berupa tanah terlantar dan tanah negara yang belum digunakan sedangkan Bank Konvensional memiliki objek berupa uang, benda berharga serta surat berharga. Selain itu Bank Tanah berbentuk nirlaba dan tidak mencari keuntungan karena bertujuan untuk menstabilisasi lingkungan kecuali Bank Tanah tersebut dikelola oleh Bank Tanah Swasta, sedangkan Bank Konvensional lebih berfokus untuk mencari keuntungan.

Menurut UU Ciptaker, Bank Tanah merupakan badan khusus yang mengelola tanah yang dibentuk oleh Pemerintah Pusat.[1] Bank Tanah merupakan sebuah konsep yang dibuat oleh pemerintah untuk penyediaan tanah dimana tanah tersebut dapat dialokasikan penggunaannya dimasa mendatang sesuai dengan perencanaan tata ruang yang telah disepakati dan bertujuan untuk stabilisasi lingkungan. Kekayaan dari Bank Tanah tersebut merupakan kekayaan negara yang dipisahkan[2] serta berfungsi untuk melaksanakan perencanaan, perolehan, pengadaan, pengelolaan, pemanfaatan dan pendistribusian tanah.[3]

Selain itu, Bank Tanah dapat melakukan penjaminan ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan untuk:[4]

1. kepentingan umum;
2. kepentingan sosial;
3. kepentingan pembangunan nasional;
4. pemerataan ekonomi;
5. konsolidasi lahan; dan
6. reforma agraria.

Khusus ketersediaan tanah untuk reforma agraria paling sedikit 30% (tiga puluh persen) dari tanah negara yang diperuntukkan untuk badan Bank Tanah.[5] Tanah yang dihimpun dan disediakan oleh Bank Tanah pada dasarnya merupakan tanah masyarakat yang terlantar dan tanah negara yang belum digunakan. Tanah tersebut kemudian digunakan, dikembangkan dan didistribusikan sesuai dengan fungsi dari pelaksanaan Bank Tanah.

Tanah yang dikelola oleh Badan Tanah diberikan hak pengelolaan.[6] Hak pengelolaan merupakan hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya baik dalam bentuk hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.[7] Untuk hak guna bangunan diatas hak pengelolaan dapat diberikan perpanjangan dan pembaruan hak apabila sudah digunakan dan/atau dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya.[8]

Yang dapat menerima hak pengelolaan tersebut yakni:[9]

1. Instansi Pemerintah Pusat;
2. Pemerintah Daerah;
3. Badan Bank Tanah;
4. Badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah;
5. Badan hukum milik negara/daerah; atau
6. Badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat berdasarkan keputusan pemberian hak di atas tanah negara, apabila pemberian hak pengelolaan diberikan atas tanah negara.

Penerima hak pengelolaan tersebut memiliki kewenangan berupa:[10]

1. menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang;
2. menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah hak pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak ketiga. Dalam hal ini harus didasari dengan adanya perjanjian pemanfaatan tanah.
3. menentukan tarif dan menerima uang pemasukan/ganti rugi dan/ atau uang wajib tahunan dari pihak ketiga sesuai dengan perjanjian.

Pemerintah pusat dalam hal ini memiliki kewenangan untuk melakukan pengawasan, membatalkan dan/atau mencabut hak pengelolaan baik sebagian atau seluruhnya[11] sedangkan apabila pemberian hak milik di atas hak pengelolaan dapat hapus dengan sendirinya karena hanya dapat diberikan untuk keperluan rumah umum dan keperluan transmigrasi,[12] dalam hal ini tentu pemberian hak pengelolaan tersebut bertujuan untuk kepentingan umum dan kepentingan sosial yang ditujukan bagi kalangan masyarakat menengah ke bawah.  Namun ketika hak atas tanah di atas hak pengelolaan tersebut berakhir maka tanah tersebut kembali lagi menjadi tanah hak pengelolaan.[13]

Sumber kekayaan badan Bank Tanah dapat berasal dari:[14]

1. Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara;
2. pendapatan sendiri;
3. penyertaan modal negara; dan
4. sumber lain yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Bank Tanah sendiri memiliki organ yang terdiri atas Komite, Dewan Pengawas dan Pelaksana.[15] Aturan mengenai Bank Tanah ini tidak hanya diatur pada UU Ciptaker saja, melainkan juga diatur pada ketentuan Peraturan Presiden Nomor 113 Tahun 2021 tentang Struktur dan Penyelenggaraan Bank Tanah yang lebih membahas terkait mekanisme dari Bank Tanah tersebut seperti terkait pengembangan usaha Bank Tanah dengan pihak ketiga, penerimaan tanah titipan yang dicatat di luar neraca Bank Tanah serta Bank Tanah juga dapat melakukan pinjaman untuk peningkatan kapasitas pengelolaan aset, menjaminkan kekayaannya dan mengeluarkan surat utang dalam bentuk sekuritas.[16]

Tidak hanya diatur dalam ketentuan UU Ciptaker dan Peraturan Presiden Nomor 113 Tahun 2021 tentang Struktur dan Penyelenggaraan Bank Tanah saja, melainkan juga diatur pada ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 124 Tahun 2021 tentang Modal Badan Bank Tanah, dimana nilai modal yang diberikan sebesar Rp. 1.000.000.000.000,00 (satu triliun rupiah) berbentuk tunai dan merupakan kekayaan negara yang dipisahkan dan berasal dari APBN Anggaran 2021.[17]

 Namun kedua aturan ini justru digugat melalui gugatan uji formil dan materil pada 13 Februari 2023 lalu. Hal ini dikarenakan dengan adanya aturan tersebut justru dapat merugikan dan berdampak pada masyarakat kecil terutama bagi masyarakat adat, buruh tani dan pihak lainnya lantaran bertentangan dengan UUD 1945 serta Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”).

Meskipun sebelumnya sudah dijelaskan mengenai konsep, fungsi, tujuan dan hal lainnya mengenai Bank Tanah, namun tidak dapat dipungkiri bahwa dengan adanya Bank Tanah ini pihak yang paling sangat diuntungkan tersebut adalah pengusaha, investor, badan usaha besar dan pihak-pihak lainnya dengan dasar bahwa pembentukan Bank Tanah ini bertujuan untuk ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan padahal pada praktiknya tidak.

Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah yang menjelaskan terkait salah satu fungsi Bank Tanah sebagai perolehan tanah, dalam pelaksanaan fungsi tersebut Bank Tanah bertugas untuk melakukan perolehan tanah yang dapat bersumber dari penetapan pemerintah dan pihak lain.[18] Perolehan tanah yang bersumber dari penetapan pemerintah berasal dari tanah negara yang terdiri atas: a) tanah bekas hak, b) kawasan dan tanah telantar, c) tanah pelepasan kawasan hutan, d) tanah timbul, e) tanah hasil reklamasi, f) tanah bekas tambang, g)  tanah pulau-pulau kecil, h)  tanah yang terkena kebijakan perubahan tata ruang dan i) tanah yang tidak ada penguasaan di atasnya. Sedangkan tanah yang bersumber dari pihak lain berasal dari: a) Pemerintah Pusat, b) Pemerintah Daerah, c) badan usaha milik negara, d) badan usaha milik daerah, e) badan usaha, f) badan hukum dan g) masyarakat.[19] Perolehan hak atas tanah tersebut dapat dilakukan dengan cara: a) pembelian, b) penerimaan hibah/sumbangan atau yang sejenis, c) tukar menukar, d) pelepasan hak dan e) perolehan bentuk lainnya yang sah.[20]

Ketentuan yang menyatakan bahwa tanah tersebut dapat diperoleh melalui masyarakat berdasarkan cara yang telah disebutkan di atas dinilai akan merugikan masyarakat itu sendiri. Ketika syarat-syarat tersebut terpenuhi sesuai dengan apa yang tercantum pada ketentuan tersebut maka tentu tanah yang dimiliki oleh masyarakat  tersebut secara langsung akan diakui dan dikuasai oleh negara dengan alasan demi kepentingan Bersama. Meskipun begitu bukan berarti pemerintah dapat menentukan berbagai macam kategori tanah secara sepihak dan merugikan masyarakat sebagai pemilik awalnya. Keberadaan dari Bank Tanah ini memang diharapkan dapat memberikan dampak terhadap perkembangan ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan, karena tanah-tanah yang telah dikategorikan tersebut dapat dihimpun dan dialokasikan dengan baik dan tepat sasaran sesuai dengan rencana pemerintah, namun bentuk perolehan dan penguasaan akan tanah tersebut dinilai merugikan masyarakat terutama masyarakat kelas bawah nantinya.

[1] Pasal 125 ayat (1) UU Ciptaker

[2] Pasal 125 ayat (3) UU Ciptaker

[3] Pasal 125 ayat (4) UU Ciptaker

[4] Pasal 126 ayat (1) UU Ciptaker

[5] Pasal 126 ayat (2) UU Ciptaker

[6] Pasal 129 ayat (1) UU Ciptaker

[7] Pasal 129 ayat (2) UU Ciptaker

[8] Pasal 129 ayat (3) UU Ciptaker

[9] Pasal 137 ayat (1) UU Ciptaker

[10] Pasal 132 ayat (2) UU Ciptaker

[11] Pasal 138 ayat (4) UU Ciptaker

[12] Pasal 140 ayat (1) UU Ciptaker

[13] Pasal 138 ayat (5) UU Ciptaker

[14] Pasal 128 UU Ciptaker

[15] Pasal 130-133 UU Ciptaker

[16] Pasal 43 ayat (1) dan (2), Pasal 45 ayat (1), (2) dan (3) dan Pasal 52 ayat (1), (2) dan (3) Perpres tentang      Struktur dan Penyelenggaraan Bank Tanah

[17] Pasal 2 PP tentang Modal Bank Tanah

[18] Pasal 3 ayat (2) huruf b PP tentang Badan Bank Tanah

[19] Pasal 7 dan 8 ayat (1) tentang Bank Tanah

[20] Pasal 8 ayat (2) tentang Bank Tanah

Larasati Anyufa